鉴报|净负债率抬升,保利发展加杠杆扩张

8月24日,保利发展控股集团股份有限公司(简称“保利发展”)发布2020年半年度报告。受新冠肺炎疫情影响,今年上半年保利发展核心指标增速大幅度放缓,其销售额更是同比下滑11.11%。

回顾上半年,保利发展采取了较为积极的拿地策略,同时,净负债率有所上升,这展现出保利发展加杠杆扩张的策略。贝壳研究院高级分析师潘浩表示:“2020年上半年保利发展有息债务规模同比增长10.08%,已经达到临界值,未来,保利发展或将进一步优化其债务结构。”

营收、净利润增速放缓

受到年初疫情影响,上半年保利发展的营收和净利润增幅放缓。财报数据显示,2020年上半年,保利发展实现营业总收入737.06亿元,同比增长3.6%;净利润133.22亿元,同比增长2.8%;归母净利润101.24亿元,同比增长1.7%。

受疫情导致公司房地产项目开竣工部分工期滞后的影响,保利发展的营收和净利润虽然维持了同比增长,但是,增速较2019年下降明显。2019年,保利发展的营收和净利润同比增速分别为21.29%和43.61%。

今年上半年,保利发展毛利率为35.72%;随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,实现投资收益21.06亿元,同比大幅增长139%;净利率同比小幅下降0.15 个百分点至18.07%。

值得一提的是,多元化业务成为保利发展营收贡献的新动力。两年前,保利发展战略升为“不动产生态发展平台”,以不动产投资、开发、运营、资本作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务。目前,保利发展已布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域,多元化业务协同发展效应显现。

以物业为例,截至2020年6月末,保利物业在管面积达3.17亿平方米,合同面积达4.93亿平方米,合同项目1647个;上半年实现营业收入36.01亿元,同比增长27.6%,净利润4.11亿元,同比增长28.0%。

在商业领域,2020年上半年,保利商业新增拓展面积50万平方米。在上海、广州、天津、武汉、长沙、合肥等城市已开业购物中心23个,筹建中购物中心11个,轻重资产模式并举,在管资产面积超过300万平方米。

此外,在不动产金融方面,保利累积的在管基金管理规模超1300亿元,信保基金已成为房地产基金的TOP10之一。

销售额下降,拿地成本上升

保利地产在公告中表示,该公司4月签约金额同比转增,5-6月签约金额同比增加10%,其中6月签约金额688.53亿元,创历史单月销售新高。保利发展上半年实现签约金额2245.36亿元,排名行业前四,但较去年同期2526亿元仍有11.11%的下滑;其中,珠三角、长三角区域的签约销售均超过550亿元,销售占比分别为28%和25%。

相比其他龙头房企,保利发展的销售额降幅略大,同比降幅超过10%。而碧桂园、万科的销售额虽然也出现同比下滑,但它们的下降幅度约为5%。

按照2017年保利发展定下的“345”战略,即“2017年冲刺3000亿元,三年内突破5000亿元”的目标,保利发展在2019年已经“失约”5000亿元,那么,在疫情的影响下,今年上半年保利发展完成5000亿元目标的44.9%,全年能否再次冲击5000亿元仍是悬念。

今年上半年,保利发展的拿地积极性明显提升,尤其是一季度,拿地面积同比增长64%,拿地金额同比增长了118%。

财报数据显示,保利发展上半年共拓展了44个项目,新增容积率面积984万平方米,同比增长19%;成本820亿元,同比增长54%。截至2020年6月末,保利地产待开发面积总计6727万平方米。

潘浩分析称:“上半年保利新增土储与去年同期持平。其在核心城市拿地占比达86%,同比进一步增长7%。保利更加聚焦于一、二线城市拿地,使得拿地成本大幅提高。”

有息负债激增,净负债率反弹

作为央企,保利发展一直是稳健派的代表,其负债控制较好,净负债率位于行业的低水平。

财报数据显示,2020年6月末,保利发展资产负债率77.66%,扣除预收账款资产负债率66.05%,为业内较低水平。截至2020年6月末,公司有息负债3021亿元,有息负债综合成本仅约4.84%,较年初降低0.11个百分点;货币资金达1257亿元,为短期借款及一年内到期债务的1.96倍,资金结构安全。

虽然仍然处于安全界限之内,但是,今年上半年保利发展的净负债率在连续两年下降后却有所反弹,今年上半年其(扣除现金后)净负债率为72%,相比于2019年年底的56.91%增长约15个百分点。

潘浩表示:“上半年,保利发展的有息负债环比增加了12%至3021亿元。有息债务中,占比近七成的长期借款规模以21%的速度增长,这使得营业成本中的‘偿还利息’较2019年同期增长了2.1个百分点,财务成本有所上升。”

此外,由于扩张拿地,保利发展的经营性现金流锐减。财报数据显示,其上半年经营性现金流大降255.56%,从去年同期的162.28亿元降至今年半年报中的-252.44亿元。

对于下半年可能面临的市场风险,保利发展表示:“面对宏观经济的下行压力和行业的短期风险,公司将坚持以现金流管理为核心,促销售、抓回款,拓宽多元融资渠道,持续优化资产负债结构,强化抗风险能力。”

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 危卓

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