鉴报|禹洲集团:盈利挑战与物业上市想象

昨日港股收盘,禹洲集团股价下跌12.05%,报每股3.65港元,这与中报业绩发布不无关系。

中报显示,2020年上半年,禹洲集团实现营业收入140.69亿元,同比增长20.36%,创历史新高。但是盈利方面却不尽如人意,净利润15.51亿元,同比下降18.7%;归属母公司所有者净利润10.19亿元,同比下降37.81%。在盈利水平方面,毛利率和净利率也出现不同程度下跌。

虽然盈利不及预期,但是规模增速、高分红以及物业分拆上市等,也令禹洲集团未来发展具备想象空间。

毛利率跌至低谷

近几年来,禹洲集团的毛利率一直在走下坡路。

中报显示,2020年上半年,禹洲集团实现毛利约为32.76亿元,同比增长4.3%。但是毛利率为23.4%,同比下降3.6个百分点,首次跌破25%,创近年来的新低。

对于下降原因,中报解释称,上半年因结转物业(主要位于武汉、苏州、青岛及合肥)而释放公允值调整计入销售成本,合共5.95亿元,剔除以上非现金调整后,毛利率为27%。

虽然毛利率下降有公允值调整计入销售成本的影响,但是背后却是规模之下,近几年禹洲集团拿地成本不断上升的原因。2018年,禹洲集团新增23宗地块,平均楼面价为5000元/平方米,截至2018年12月31日,禹洲集团土地储备平均楼面成本约4812元/平方米。2019年,禹洲集团斩获35幅地块,平均楼面价10023元/平方米,截至2020年6月30日,禹洲集团平均楼面成本上升至6642元/平方米。

在中期业绩会上,禹洲集团董事局主席林龙安强调利润重要性。他表示,下半年会寻找机会性和机遇性拿地,利润实现不了的项目坚决不要,在产业拿地和收并购方面加大力度确保利润的实现。

2016年将总部从厦门搬迁至上海后,禹洲集团开启规模扩张,彼时其销售额仅为232.06亿元。2018年-2019年,禹洲集团保持较快速度扩张,两年拿地58宗,而这两年,禹洲集团的销售额也飞速提升,分别为560.06亿元、751.2亿元。2020年,禹洲集团给自己定下了千亿目标,今年上半年,实现合约销售金额428.51亿元,同比上升50.49%,完成全年目标的42.85%。疫情之下,禹洲集团超过5成的增速,位居行业前列。

在扩规模这条路上,禹洲集团也加大合作开发比例,以撬动规模增长,但同时权益占比也在下降。林龙安表示,“今年能独立拿地就独立拿地,原则上不多加合作,未来力争将销售权益提到70%、80%的水平”。

合作开发项目在撬动规模的同时,如果不并表,可能存在明股实债。2020年上半年,禹洲集团应占合营公司亏损约1.43亿元,而于2019年上半年应占溢利约1.33亿元;应占联营公司亏损约3272万元,而2019年上半年应占溢利约1.61亿元。

合力之下,禹洲集团财务结构得到优化。截至6月30日,禹洲集团净负债比例为64%,较2019年底下降了1.92个百分点;账上现金及现金等价物等为429.68亿元,与2019年底相比增长21%,现金短债比达2.49倍。

公允值收益之变

规模快速增长之际,除了毛利率下滑外,还有净利率。

今年上半年,禹洲集团实现净利润15.51亿元,同比下降18.7%,净利率从2019年上半年的16.4%降至今年上半年的11.1%。不过,在扣除投资物业公允值收益以及扣除递延税项后,禹洲集团的净利润由2019年上半年的14.7亿元增加4.97%至15.44亿元。

根据中报,2020年上半年,禹洲集团录得投资物业公允值收益941万元,同比减少约98.38%,而2019年上半年是5.82亿元,同比增幅是574.7%。升降之间,这说明投资物业公允值收益对于禹洲集团整体净利润影响较大。

对于今年上半年投资物业公允值收益减少的原因,公告称,主要由于位于厦门及龙岩的物业公允值亏损,抵销部分位于合肥及上海的物业公允值收益所致。

据了解,投资物业的会计计量采取两种方式:成本法和公允价值模式。成本法记账的投资性房地产每年需计提折旧,公允价值模式下则不计提折旧或进行摊销,每年需要对投资物业进行资产重估,投资物业增值,则直接增加当期利润,但这部分利润其实并未产生真实现金,只是账面价值。

中国资本联盟副理事长柏文喜表示,投资性物业以公允价值计量,对于净利润而言容易与强周期的开发性业务出现周期共振,也就是说开发性物业市况不好的时候,往往投资性物业基于满租率和租金水平的公允估值也会下降或者增速减缓,对于公司业绩而言不能发挥与开发性业务的周期性风险对冲作用,这是以公允价值计量投资性物业对净利润的不利之处;但是因为投资性物业的租约往往是长期性和跨周期的,因此相对于开发性物业的强周期特点而言,其价值又有较强的抗周期性,可以减缓开发性业务的强周期特征对业绩引发的震荡幅度,对于公司业绩有一定的调节作用,这是投资性物业以公允价值计量的好处所在。

“此外,由于投资性物业公允价值的重估有人为因素在内,这一点也往往会成为各家公司调节业绩的和粉饰报表的重要方式和来源。”柏文喜说。

当下,不少房企采用公允价值计量投资物业,在一定程度上增厚利润,但是受房价下跌、市场环境等影响,公允值收益存在不确定性。尤其是今年上半年,疫情对于投资性物业冲击较大。柏文喜指出,今年遇到疫情,投资性物业的满租率和租金水平都受到负面影响,自然其公允价值也会受到负面影响,增速缓慢合乎市场逻辑。

物业分拆上市在即

除了物业开发外,禹洲集团的物业分拆上市是一大看点。在中期业绩发布会上,林龙安表示,已向香港联交所提交了物管分拆建议书。

8月26日一早,禹洲集团发布公告称,正考虑可能分拆物业管理服务业务及商业营运服务业务于香港联交所独立上市。

事实上,今年上半年,禹洲集团物业管理财务表现好于其他板块。中报显示,禹洲集团的收入主要来自物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营四大业务范畴。受疫情等因素影响,投资物业租金收入、酒店运营物业收入均同比下滑,但是物业管理收入则同比上升62.16%至2.89亿元。

截至2020年6月30日,禹洲集团的物业管理服务公司于中国内地在管总建筑面积约1300万平方米,合同管理面积约2200万平方米,合共服务全国超10万户业主。

上市前夕,规模快速扩张成为不少物管公司赢得资本市场的一项动作。在投资者业绩会上,禹洲集团副总裁、首席财务官及公司秘书邱于赓也表示,“我们研究了今年分拆物业上市的同行企业,不少物业企业的资产包里,收并购会占一定比例。我们也可能会做一些类似的动作,目前部分标的正在接触,进入到适当时机会进行披露。”

新京报记者 段文平 

编辑 武新 校对 危卓

文章标题: 鉴报|禹洲集团:盈利挑战与物业上市想象
本文链接:http://www.kooommy.cn/1055.html